“过去的大半年，我们一起经历了从未有过的起伏跌宕，这是中国房地产行业诞生30多年来从未有过的大变局。”3月24日下午，在旭辉控股2021年业绩说明会上，旭辉控股董事局主席林中向《证券日报》等媒体和投资者表示，“这大半年我听到最多的一个字就是‘难’，销售难、融资难、回款难、应对做空难。”
3月24日午间，旭辉控股(以下或简称旭辉)交出2021年业绩考卷。根据财报，截至2021年底，旭辉控股实现营业收入1078.35亿元，同比增长50.2%；2021年实现净利润123亿元，同比增加3.6%；毛利率及核心净利率分别为19.3%及6.8%；核心平均股本回报率为18.7%。
“未来5年目标是做强做厚做久，要穿新鞋走新路，拥抱变化，由过去追求规模转向注重质量和效益。”林中表示，接下来将围绕产业、服务和资产构建“一业为主，相关多元”的发展战略，实施轻重结合策略，加大对轻资产业务的投入，未来运营型业务收入占比提升至30%-40%，练就旭辉穿越周期的能力。
年内有一笔刚性到期债券
作为在北京首轮集中供地中拿地的唯一民营房企，旭辉控股的财务表现备受关注。
截至2021年末，旭辉剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.7%、62.8%和2.6倍，正式进入绿档；加权融资成本下降0.4个百分点至5.0%。
“2022年年内仅剩一笔刚性到期债券，目前剩余14.8亿元有待偿还。”旭辉控股CFO杨欣表示，今年以来，公司已提前回购兑付了多笔债券，目前一年内到期有息负债占比为12%。
值得一提的是，旭辉控股公布了截至2021年底的表外负债规模。旭辉执行董事、控股CEO林峰表示，2021年末，旭辉非并表项目权益后有息负债(即表外负债)压降至203.9亿元，较2021年中期下降了约50亿元。2021年末经审计的对外担保金额为157.88亿元，无任何超额担保。
“此前陷入流动性危机的房企，很大一部分的原因是外界并不知道其真实的负债情况，尤其是表外负债。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示，而旭辉此次公布表外负债规模，是对此前“瑞银做空报告”的又一次回应，当然也显示出公司的自信。
值得注意的是，虽然表外负债风险可控，但诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向记者表示，旭辉的项目合作伙伴中不乏一些出险房企，如果对方发生违约情况，则项目后续开发的启动资金或会受到一定影响，对旭辉的经营及信用也或有一定影响。
对于投资者关注的合作项目有多少合作方出险问题，林峰坦言回应。他表示，旭辉在内部对合作方进行分类管理，35%是战略合作方，56%是长期合作方，剩余9%是一般合作方。有21个合作项目的合作方出现了风险，其中14个项目是尾盘没有融资，剩余7个是封闭管理，目前经营正常。旭辉所有合作项目都有保持财务强管控，采取独立资金管理，预留足额资金确保项目现金安全。
从追求规模转向注重利润
从旭辉控股的盈利能力来看，2021年有所下滑。截至2021年底，旭辉控股归属股东净利润76.13亿元，同比下降5.22%；毛利率及核心净利润率分别为19.3%及6.8%。
“对于房企来说，短期内毛利率下降是大趋势，降至15%-20%基本属于正常波动。”梁楠表示，但若跌破10%，企业的财务结构或将面临一定的压力。
“毛利率走低实际上是行业趋势，涉及因素有土地成本、限价等因素。”肖云祥向《证券日报》记者表示，从行业毛利率走势来看，如果说过去25%是行业红线，就当前来看，确实有不少房企毛利率降至20%以内，预计当去年下半年以来出售的这一批低成本土地入市后，开发商的盈利能力或有所提升。
对此，杨欣也表示，从去年下半年以来集中供地成交情况来看，给开发商预留了合理利润率空间。此外，经过这一轮洗礼之后，大部分企业将以赚钱为目的，而不是拿到地为目标。所以，预计接下来行业毛利率会有所修复，希望2022年旭辉的毛利率有更好表现。
值得一提的是，利润增厚往往伴随着规模增长，过去房企更注重规模发展，多数房企考核机制也是以销售额为准绳，未来这一模式或将改变。
对于2022年销售目标的制定情况，林中表示，2022年旭辉控股有3600亿元货值，今年的目标是保持权益销售额的稳定，更关注销售额的含金量和利润，因为旭辉已经做了彻底的改变，从关注规模走向关注利润和ROE(净资产收益率)。
此外，林中还表示，房地产是永续行业，是周期性行业，现在是冬天，但不是末日，并且春天已经不远了。虽然行业开发总量见顶，但韧性强、体量大、容量大。未来仍可维持“10亿+”平方米开发量和“15万亿元+”交易量，容纳多家“千亿元+”大企业。
对于接下来市场走势的判断，林中表示，与2021年的“前高后低”不一样，2022年将“前低后高”，市场正在逐步复苏，期待五、六月份出现小阳春。房地产行业稳定将起到压舱石的作用，短期调整不会改变大趋势，旭辉坚持从房地产开发转型为城市综合运营服务商。
为您推荐：
