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地产上半年“艰难”收场:超七成房企净利润下滑 行业短期承压中长期向好

2022-09-10 22:54:13
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  寒意未散,房地产行业分化加剧。

地产上半年“艰难”收场:超七成房企净利润下滑 行业短期承压中长期向好
  2022年上半年,房地产从业者的日子过得较为艰难。疫情反复、楼市下行、资金回笼慢,翘首以盼的“红五月”未来,两拨偿债高峰却至,“内外交困”的行业格局下,上市房企交出了一份“分化加剧”的答卷。
 
  剔除未能如期发布2022年中期业绩的上市房企后,据乐居财经统计,在169家上市房企中,129家归母净利润同比下降,占比高达76.3%;按盈利与否区分,55家房企亏损,合计亏损额超过了595亿元。
 
  亏损榜首为富力地产,上半年亏损69.2亿元;建业地产紧随其后,交出了亏损56亿元的成绩单。同期,考出“盈转亏”成绩者亦不乏阳光城等过去TOP15成员;头部尖子生和国资房企亦难逃利润下滑窘境,好在其利润规模仍是行业佼佼者;而在盈利榜单中,中国海外发展、万科、保利发展、华润置地以及龙湖集团为前五名。
 
  “房地产行业上市公司毛利率水平整体已降至20%低点,净利率水平逐渐向制造业靠拢,盈利规模受市场下行影响跌至近年低点,高投入高回报时代已经结束。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示,行业已经进入低利润时代,待行业风险出清后,市场会进入复苏周期,上市房企毛利率水平仍有可能回升。
 
  降价、资产减值等
 
  是房企盈利能力下降主因
 
  出现在亏损名单中的房企多是已出险或面临偿债危机的房企。
 
  从乐居财经的统计数据来看,15家房企亏损额达到10亿元以上,除富力地产与建业地产外,蓝光发展、阳光城、正荣地产等8家房企亏损额在20亿元至50亿元之间;从归母净利率变动幅度来看,超七成房企同比下降,同比跌幅超过50%的房企高达84家。
 
  乐居财经统计显示,今年上半年,在169家样本房企中,有40家房企归母净利润实现正向增长,其中有一半房企的增幅没有超过20%。同期,上市房企归母净利润TOP30的门槛,仅为11.49亿元,去年则为20.3亿元;TOP30平均归母净利为37.73亿元,同比减少30.8%。
 
  中国海外发展、万科、保利发展以及华润置地4家房企的归母净利润均超过百亿元,分别为167.43亿元、122.23亿元、108.26亿元以及106.03亿元;15家房企净利润超过20亿元,其中,龙湖集团紧随四大“百亿元净利”房企之后,为74.8亿元。
 
  在民营房企中,奉行长期主义的龙湖集团、在市场下行期逆市进取的滨江集团,归母净利率有所增长;背靠国资的建发股份、京投发展等房企,盈利能力也呈现上行态势,但增速也在10%以下。
 
  值得关注的是,京能置业上半年转盈为亏,归母净利润同比下滑16146.48%,创下跌幅之最。
 
  因创立以来第一次出现亏损,在9月1日的2022年中期业绩说明会上,建业地产董事会主席胡葆森向全体投资人致歉。“我们一直在进行深刻的反思,从自身找原因,绝不怨天尤人,也拒绝‘躺平’。”
 
  刘水表示,从2022年上半年影响当期净利润水平的因素来看,一是加大存货、投资性物业、长期股权投资等资产减值准备计提力度;二是联合营项目收益减少;三是为应对确保现金流安全和调整投资布局,部分房企处置非核心资产,或形成亏损;四是受宏观经济下行压力大、疫情反复、居民收入预期转弱导致购买力转弱等因素影响。
 
  不过,东高科技高级投资顾问毕然向《证券日报》记者表示,在“保交楼”与“防风险”指导思想之下,房地产行业的底部是坚实的,从近两个季度表现来看,在最困难的时刻,行业的整体营收、利润、费用、现金流并未引发系统性风险,而是逐步探底,“我们有理由相信复苏周期会到来,促使市场再度回暖。”
 
  总体而言,头部尖子生仍能保持利润总盘子增长,但出险房企则被甩在后面,亏损或许只是开始。不难看出,在市场处在上下半场转换期内,上市房企业绩表现进一步分化。那么,接下来具备哪种能力的房企能够保持盈利能力上行呢?
 
  未来市场规模
 
  仍超10万亿元
 
  尽管目前大的经济环境和房地产行业形势都不容乐观,但从《证券日报》记者多方采访和头部标杆房企管理层在2022年中期业绩释放出的信息可知,中长期多数房企仍对市场抱有坚定的信心。
 
  对于房地产行业发展走势的预判,龙湖集团执行董事兼CEO陈序平向《证券日报》记者表示,“今年是低开、筑底、向好的态势,整体稳中向好,全年房地产商品房成交规模比去年预计会出现30%左右的降幅,但我们还是觉得有信心。随着一些项目的陆续加推,8月份非常有信心实现单月增速转正。”
 
  “我们认为房地产行业还是主导产业,估计年销售额维持在12万亿元的水平,长期还是看好这个行业,感觉绿城(中国)未来还大有可为。”绿城中国董事会主席张亚东向《证券日报》记者表示,接下来“我们会更加看重营收和利润的有质增长,未来还会保持两位数的增长。”
 
  谈及下半场市场格局演化趋势,中国海外发展董事会主席颜建国提出了“三个分化”:一是市场分化,一、二线和强三线城市将是主战场;二是行业分化,房企数量将大幅减少,行业集中度将显著提升;三是企业分化,行业容错率下降,精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。
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